Договор аренды с городом расторгают по правилам, а не по настроению. У каждого способа есть свои шаги: предупреждение, срок на исправление, суд или уведомление. Если вы знаете эти шаги, у вас остаётся время выбрать, как поступить с договором, пока он ещё ваш.
Это статья для владельца компании, которая арендует помещение или участок у города, и получила от ДГИ письмо о расторжении или подозревает, что оно скоро придёт. Мы объясним общую схему. Свой случай стоит сверять с текстом договора: в нём могут быть особые условия.
Как арендодатель может расторгнуть договор
Способов два: через суд и без суда. Какой из них применим, определяет закон и ваш договор.
Через суд
Гражданский кодекс (статья 619) перечисляет случаи, когда арендодатель может потребовать расторжения через суд. Арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократно нарушает условия;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитальный ремонт в установленные договором сроки, если он лежит на арендаторе.
Договор может предусматривать и другие основания. Источник — статья 619 ГК РФ.
Есть условие, которое защищает арендатора. Арендодатель вправе требовать расторжения только после того, как направил письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Нет предупреждения — это довод в вашу пользу.
Отдельное правило есть в общей части: требование о расторжении можно заявить в суд только после отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо после того, как ответа не было в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором; если такого срока нет, он тридцать дней (статья 452 ГК РФ).
Без суда
Сторона может отказаться от договора в одностороннем порядке, если это право предусмотрено законом или договором. Для этого нужно уведомить другую сторону; договор прекращается с момента получения уведомления, если иное не сказано в законе или договоре (статья 450.1 ГК РФ).
Практический вывод: откройте свой договор и найдите раздел о расторжении. Если там есть право арендодателя отказаться от договора по определённым причинам, готовьтесь к более быстрому развитию событий.
Как обычно выглядит процесс
Схема в общих чертах одинакова.
Нарушение или основание
Город фиксирует долг, нарушение условий договора или иное основание, предусмотренное договором.
Претензия или предупреждение
Вам направляют письменное требование исправить нарушение: погасить долг, устранить нарушение, ответить на предложение. В документе указывают срок.
Уведомление о расторжении или иск
Если срок прошёл, а нарушение не устранено, арендодатель либо отказывается от договора по уведомлению, если у него есть такое право, либо идёт в суд.
Решение и возврат помещения
После расторжения договора помещение возвращают по акту. Долги по аренде остаются вашими.
Если вы получили только первое письмо, у вас ещё есть время. Что делать с претензией, мы разобрали в статье «Пришла претензия от ДГИ».
Что можно сделать, пока договор не расторгнут
Варианты зависят от причины. Вот основные.
| Ситуация | Что можно сделать |
|---|---|
| Долг по аренде | Погасить или договориться о порядке погашения; ответить на претензию с расчётом |
| Нарушение условий договора | Устранить нарушение и подтвердить это документами |
| Вы не согласны с основанием | Отправить письменные возражения, собрать доказательства |
| Расторжение неизбежно, а помещение вам не нужно | Продать компанию вместе с правом аренды — пока договор действует |
| Хотите остаться в помещении | Рассмотреть выкуп по 159-ФЗ, если условия права соблюдены |
Погасить долг или устранить нарушение
Самое простое, если возможно. Устранённое нарушение до иска часто снимает вопрос. Сохраните доказательства: платёжки, акты, письма.
Оспорить основание
Если вы считаете, что нарушения нет, отвечайте письменно и по пунктам. Поручите подготовку юристу, специализирующемуся на арендных спорах. Мы юридических услуг не оказываем и споры за арендатора не ведём.
Продать компанию вместе с договором
Если договор ещё действует, у него есть ценность. Право аренды помещения у города нельзя просто передать любому: для передачи прав и обязанностей по договору нужно согласие арендодателя (статья 615 ГК РФ). Для земли правила свои, там часто хватает уведомления (статья 22 Земельного кодекса). Поэтому на практике часто продают не право, а компанию, у которой договор. Договор остаётся за той же организацией, меняется её владелец. Сделка с долей ООО проходит у нотариуса: без нотариального удостоверения она недействительна, а доля переходит к покупателю с момента записи в ЕГРЮЛ (статья 21 закона об ООО). Важно: в договоре аренды могут быть условия, которые связывают его с составом участников или руководством. Их нужно прочитать до сделки.
Мы покупаем такие компании, в том числе с долгом по аренде и при конфликте с ДГИ. Долги по аренде берём на себя, а если договор стоит больше долга, платим продавцу остаток. Деньги идут через аккредитив в банке или депозит нотариуса — на ваш выбор.
Остаться в помещении
Если вы хотите продолжить работать на том же месте, посмотрите, есть ли у вас право выкупа по 159-ФЗ. Одно из условий — отсутствие долга по арендной плате на дату продажи, другое — помещение должно быть у вас в аренде на день подачи заявления (статья 3 закона). То есть расторжение отрезает и этот путь. О выкупе — на странице выкуп по 159-ФЗ.
Что не стоит делать
- Съезжать «по-тихому» без акта: аренда продолжит начисляться.
- Подписывать соглашение о расторжении, не сверив долги: в нём могут зафиксировать сумму, с которой вы не согласны.
- Затягивать с ответом на предупреждение: срок указан в самом документе, и его отсчёт уже идёт.
- Продавать договор «в обход» города: без согласия арендодателя передача прав по договору невозможна.
Что будет с долгами после расторжения
Расторжение не списывает задолженность. Долг по аренде, пени и неустойка остаются обязательством компании перед городом, и город вправе взыскивать их. В такой ситуации особенно важно понять цену договора до того, как он исчезнет: продать компанию с долгом можно, а вот после расторжения продавать уже нечего. Подробнее о компаниях с долгом — ППА с долгами.
Частые вопросы
Мне пришло только предупреждение. Это уже расторжение? Нет. Предупреждение даёт срок, чтобы исправить нарушение. Пока договор не расторгнут судом или уведомлением, он действует.
Можно ли продать компанию, если ДГИ уже подала иск? Пока договор действует, компанию продать можно. Но покупатель будет учитывать риск расторжения. Мы рассматриваем такие сделки и оцениваем их по документам: пришлите иск или письмо, и мы скажем, интересно ли нам.
Кто решает, расторгнут договор или нет? Зависит от способа. Если арендодатель идёт в суд, решает суд. Если он отказывается от договора по уведомлению на основании условия договора, договор прекращается с получения уведомления, но вы вправе не согласиться с законностью такого отказа.
Куда обратиться, если вы не уверены
- К юристу по арендным спорам — если вы оспариваете основание расторжения.
- К нам — если вам важно узнать, можно ли продать компанию вместе с договором и что мы готовы предложить. Пришлите фото уведомления или предупреждения в Telegram, либо оставьте заявку на сайте. Отвечаем ежедневно с 9:00 до 21:00. Больше о такой ситуации — на странице расторжение ДГИ.
Коротко
- Расторгнуть договор аренды можно через суд или уведомлением, если у арендодателя есть такое право. Проверьте свой договор.
- Перед судом арендодатель должен направить письменное предупреждение.
- Пока договор действует, можно погасить долг, оспорить основание или продать компанию вместе с договором.
- После расторжения вернуть право аренды нельзя, долги остаются.
- Не подписывайте соглашения и не возвращайте помещение, не узнав цену договора.
Подробнее по вашему случаю — Расторжение договора ДГИ
