Запросы «аренда от города с правом выкупа» и «выкуп помещения у города 159 фз» описывают одну и ту же ситуацию. Вы арендуете помещение у города и хотите его выкупить. Закон 159-ФЗ действительно даёт такое право. Но это не условие договора аренды, а право по закону, у которого есть условия.
Кто имеет право выкупа
Преимущественное право выкупа есть у субъектов малого и среднего предпринимательства. В закон не попадают некоторые категории: например, компании, которые добывают и перерабатывают полезные ископаемые, кроме общераспространённых. Выкупить можно помещение, которое принадлежит городу или муниципалитету и которое вы арендуете.
Цена выкупа — рыночная. Её определяет независимый оценщик по закону об оценочной деятельности. Если вы не согласны с оценкой, закон позволяет оспорить достоверность рыночной стоимости.
Какие условия должны выполняться
По статье 3 закона право можно реализовать при таких условиях:
- помещение не включено в перечень имущества для малого бизнеса, который утверждают регион или муниципалитет (исключение — часть 2.1 статьи 9: помещение в перечне не меньше пяти лет, а в аренде у вас не меньше двух);
- на день подачи заявления вы арендуете его непрерывно не менее одного года;
- на день заключения договора купли-продажи у вас нет долга по аренде и неустоек;
- сведения о вас на день заключения договора не исключены из реестра малого и среднего предпринимательства.
Обратите внимание на долги. Любой долг по аренде или пеням блокирует выкуп. Если долг есть, его нужно закрыть до заключения договора купли-продажи.
Как проходит выкуп
Вы подаёте заявление в орган, который управляет имуществом. В Москве это ДГИ, в области — администрация или комитет по имуществу. Дальше действует порядок из статей 9 и 4 закона:
- В течение двух месяцев город заказывает оценку, а в течение двух недель после отчёта принимает решение об условиях приватизации.
- В течение десяти дней с даты решения он присылает вам копию решения, предложение о заключении договора и проект договора. Если есть долг, к ним прилагают требование его погасить.
- Если вы согласны, договор нужно заключить в течение тридцати дней со дня получения предложения и проекта.
- Если за эти 30 дней договор не заключён, преимущественное право утрачивается.
Право нельзя передать другому человеку отдельно от компании: закон не допускает уступку преимущественного права.
Как оспорить цену
Оценка часто получается выше ожиданий арендатора. Закон разрешает обжаловать достоверность рыночной стоимости объекта оценки, которая лежит в основе цены. Пока идёт спор, срок в 30 дней на заключение договора приостанавливается до вступления в силу решения суда. Оспаривание требует времени и денег на независимую оценку, это стоит учесть заранее.
Рассрочка
Оплатить можно сразу или в рассрочку. Право выбрать способ оплаты принадлежит арендатору. Срок рассрочки для недвижимого имущества устанавливает закон региона или акт муниципалитета, но он не может быть меньше пяти лет. Платить нужно равными долями ежемесячно или ежеквартально, а на сумму рассрочки начисляют проценты. Пока вы не заплатите полностью, помещение остаётся в залоге у продавца.
С 1 марта 2027 года выкупленное по 159-ФЗ помещение нельзя продать два года после регистрации права собственности. При рассрочке два года считают с полной оплаты и снятия залога. Сделка с нарушением запрета ничтожна (часть 6 статьи 2 закона в редакции 216-ФЗ от 26.06.2026).
Что делать, если денег на выкуп нет
Выкуп требует либо крупной суммы сразу, либо ежемесячных или ежеквартальных платежей несколько лет. Если бизнес идёт плохо или вы не хотите вкладываться в чужое имущество, есть другой путь: продать право аренды. Мы покупаем компании с арендой у города, в том числе с правом выкупа. Как это работает, объясняем на странице «Нет денег на выкуп по 159-ФЗ».
Если у вас долг по аренде, выкупить помещение не получится, пока долг не погашен. В этом случае посмотрите страницу про ППА с долгами: мы берём долги по аренде на себя.
Из-за чего выкуп чаще всего не получается
Причины следуют из условий статьи 3. Помещение числится в перечне имущества для малого бизнеса, а исключение из части 2.1 статьи 9 не подходит. Арендатор исключён из реестра малого и среднего предпринимательства. Аренда длится меньше года. Есть долг по аренде или пеням. Любую из этих причин лучше найти до подачи заявления, а не после отказа: отказ можно обжаловать, но это отдельная процедура.
Что проверить прямо сейчас
Перед подачей заявления откройте четыре документа: договор аренды, выписку из реестра малого и среднего предпринимательства, справку о задолженности по аренде и перечень имущества для малого бизнеса, где может числиться ваше помещение. Если что-то не сходится, лучше узнать об этом до заявления.
Что дальше
Не знаете, выгоднее выкупать или продавать? Ответьте на четыре вопроса и оставьте контакт. Отвечаем ежедневно с 9:00 до 21:00 и скажем, что из этого подходит вам. Проверка документов не обязывает вас продавать, а расходы на юриста и проверку мы берём на себя.
Подробнее по вашему случаю — Право выкупа по 159-ФЗ
