Что такое ППА в недвижимости простыми словами

Как расшифровывается ППА

В законах такого термина нет. Это рыночное слово. Чаще всего ППА расшифровывают как «продажа права аренды», иногда как «переуступка права аренды». По смыслу это одно и то же: арендатор передаёт своё место в договоре другому человеку или продаёт компанию, в которой этот договор лежит.

Запросы «ппа от города» и «ппа от ДГИ» значат, что арендодатель — город. В Москве это Департамент городского имущества (ДГИ), в Московской области — администрации городов и районов.

Что именно продают

Помещение остаётся собственностью города. Арендатор владеет только правом аренды.

Помещение остаётся собственностью города. Арендатор владеет только правом аренды. Пока договор действует, он может пользоваться помещением на согласованных условиях. У аренды от города часто низкая ставка, поэтому у такого права есть цена: помещение выгодно занимать.

Кроме того, малый и средний бизнес вправе выкупить арендованное помещение у города по закону 159-ФЗ. Как это работает, мы разобрали в статье про аренду от города с правом выкупа. Это тоже влияет на цену ППА.

Два способа продать ППА

Передать договор другому арендатору. Юридически это перенаем: арендатор передаёт права и обязанности по договору другому лицу. По статье 615 Гражданского кодекса для этого нужно согласие арендодателя, если закон не устанавливает иное. Для земли правила мягче: часто хватает уведомления арендодателя (статья 22 Земельного кодекса). Если арендатор — ИП, у него нет других вариантов. Подробнее в разделе про ППА у ИП.

Продать компанию. Если арендатор — ООО, можно продать долю в компании. Арендатором остаётся то же юрлицо, договор с городом не переоформляется. Сделку заверяет нотариус: по закону об ООО без нотариальной формы она недействительна. Доля переходит покупателю с момента записи в ЕГРЮЛ.

Мы покупаем ППА вторым способом, а для ИП используем первый. В обоих случаях условия договора проверяем до сделки: в нём могут быть ограничения.

ППА и выкуп: в чём разница

Выкуп по 159-ФЗ делает арендатора собственником помещения: он платит городу и получает право собственности. ППА ничего не меняет в праве собственности. Меняется только тот, кто арендует. Поэтому продажа ППА не требует решения города о приватизации и не зависит от перечней имущества для малого бизнеса. Зато она зависит от договора аренды и от того, какие в нём условия.

Что смотрят при оценке

Цена зависит от нескольких вещей:

• адрес и площадь помещения;
• оставшийся срок договора и шансы продлить его;
• арендная ставка;
• долги по аренде и споры с арендодателем;
• есть ли у компании право выкупа по 159-ФЗ.

Чем рискует продавец

Главные риски — деньги и долги. Продавец боится, что после подписания не получит оплату. Поэтому расчёты ведут через депозит нотариуса или аккредитив в банке: деньги лежат у третьей стороны и уходят продавцу при переходе доли.

Второй риск — долги. Долг по аренде и пени остаются на компании. Если продавать компанию, покупатель должен либо учесть их в цене, либо взять на себя. Мы берём долги по аренде на себя.

Третий риск — срок договора. Когда договор подходит к концу, арендодатель может не продлить его. Закон позволяет продлить договор на новый срок без торгов, если арендатор надлежаще исполнял обязанности, но город вправе отказать по ряду причин. Разбор этой ситуации — на странице «Договор аренды заканчивается».

Когда сделка не получится

Продать право аренды не выйдет, если договор запрещает передачу прав, а арендодатель не даёт согласие. Так же сложно продать компанию, которую нельзя проверить: нет договора, непонятно, кто участники, скрыты долги. Поэтому первым шагом мы всегда смотрим документы и говорим, если сделку провести нельзя.

Кому подходит продажа ППА

Продажа ППА подходит владельцу компании, которому не нужен бизнес в этом помещении, нет денег на выкуп по 159-ФЗ или накопились долги. Если помещение приносит доход и вы хотите его сохранить, продавать не нужно.

Что дальше

Если у вас есть аренда у города, вы можете узнать, сколько стоит ваше право.

Проверка документов не обязывает вас продавать, а расходы на юриста и нотариуса мы берём на себя.