Отказ в выкупе — это ещё не конец. В нём должна быть указана причина, и от неё зависит, что делать дальше: исправить условие и подать заявление заново, спорить или искать другой выход. Разберём, как читать отказ и какие бывают причины.
Речь о законе 159-ФЗ. Он даёт малому и среднему бизнесу преимущественное право выкупить арендуемое государственное или муниципальное имущество. Если вы подали заявление, а город вернул его с отказом, ниже — что это значит.
Как устроен отказ по закону
Заявление рассматривает уполномоченный орган. Если заявитель не соответствует требованиям статьи 3 или продажа арендуемого имущества по закону не допускается, орган в тридцатидневный срок со дня получения заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа. Это часть 4 статьи 9 закона.
Значит, у отказа всегда должна быть причина. Если письмо просто «отказать», без причины, это повод запросить пояснение письменно.
Частые причины отказа
Точный набор условий смотрите в статье 3 закона. Основные из них такие.
| Возможная причина | Что это значит |
|---|---|
| Долг по арендной плате | Одно из условий права выкупа — отсутствие задолженности по арендной плате на дату продажи |
| Компании нет в реестре малого и среднего бизнеса | Сведения о субъекте МСП на день заключения договора купли-продажи не должны быть исключены из реестра |
| Категория арендатора | Закон исключает из круга получателей часть субъектов МСП, например тех, кто добывает и перерабатывает полезные ископаемые (кроме общераспространённых) |
| Условия по имуществу и сроку аренды | На день заявления помещение должно быть у вас в аренде непрерывно не меньше года и, как правило, не входить в перечень имущества для малого бизнеса. Для помещений из перечня условия строже: не меньше двух лет аренды и пяти лет в перечне (часть 2.1 статьи 9) |
| Отчуждение не допускается | Закон прямо запрещает продажу отдельных объектов |
Это не исчерпывающий список. Причины в вашем письме могут быть сформулированы иначе. Вам нужны слова именно из отказа.
Что делать, когда пришёл отказ
Найдите причину и ссылку на норму
Выпишите формулировку и статью закона, на которую ссылается орган. Если ссылки нет, запросите письменное обоснование.
Проверьте факты
Сверьте: есть ли у вас долг по аренде, состоит ли компания в реестре МСП, совпадает ли площадь, адрес и срок договора с тем, что указано в отказе. Нередко причина в формальной ошибке.
Определите, можно ли исправить
Долг можно погасить. Реестр МСП — проверить сведения. Ошибку в документах — уточнить. А вот запрет на продажу объекта, если он действительно есть, исправить нельзя.
Решите: заявление заново или спор
Если причина исправима, после устранения можно подать заявление повторно. Если вы считаете причину неправильной, спорить можно, но это отдельный путь, для него нужен юрист по таким спорам.
Подумайте о запасном плане
Пока вы устраняете причину или спорите, условия меняются: копится арендная плата, идёт время. Определите заранее, что делать, если выкуп не получится.
Можно ли подать заявление заново
Закон прямо разрешает подать заявление снова тому, кто раньше отказался от покупки или не подписал договор за 30 дней, если он всё ещё арендует это имущество. Об этом сказано в части 10.1 статьи 4. Если заявление вернули с отказом, после устранения причины подают новое заявление по статье 9, и условия статьи 3 проверят на день его подачи. Как это сработает в вашем случае, лучше уточнить у юриста.
Практически это значит: если причина отказа исправима, договор действует и вы продолжаете арендовать помещение, есть смысл готовить новое заявление. Если же договор расторгнут, повторного шанса может не быть.
Отказ и спор о цене — разные вещи
Иногда город не отказывает, а предлагает цену, с которой вы не согласны. Закон исходит из того, что цена выкупа равна рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком (статья 3). Если вы оспариваете оценку, срок на заключение договора приостанавливается до вступления в силу решения суда (статья 4).
Отдельно о срочности. Если ДГИ прислала предложение о покупке и проект договора, у вас на подписание тридцать дней. В любой день до истечения срока можно отказаться письменно. Если за тридцать дней договор не подписан, право выкупа теряется, кроме случая приостановления срока из-за спора. Не откладывайте ответ на потом.
Когда выкуп не вышел или нет денег
Выкуп можно не завершить по двум причинам: город отказал или у вас нет денег на цену.
Мы работаем с обоими вариантами. Мы покупаем компанию, у которой есть право аренды, и рассматриваем такую покупку даже после отказа в выкупе. Мы оцениваем сделку по документам. Юридические услуги мы не оказываем и спор с городом за вас не ведём.
Возможны два сценария:
- Продать компанию. Вы получаете деньги за компанию с договором, а мы берём на себя долги по аренде. Сделка идёт у нотариуса, деньги вы получаете через аккредитив в банке или депозит нотариуса — на выбор. Продавец выходит из участников и из директоров.
- Выкупить помещение вместе. Если у вас есть право выкупа, но нет своих денег, наш капитал участвует в сделке. Детали зависят от документов и договорённостей, поэтому конкретные условия мы называем только после того, как посмотрим ваши бумаги.
Цену и условия заранее не называем: они зависят от договора, долга и помещения. Пришлите фото отказа в Telegram или оставьте заявку на сайте, мы скажем, интересна ли нам сделка. Отвечаем ежедневно с 9:00 до 21:00. Больше — на страницах отказ в выкупе и выкуп по 159-ФЗ.
Частые вопросы
Мне отказали, потому что есть долг. Если я его погашу, право вернётся? Долг — одно из условий права выкупа, поэтому его погашение убирает эту причину. Но заявление, скорее всего, придётся подавать заново, и условия должны соблюдаться на дату продажи. Какие именно сроки и порядок в вашем случае, уточняйте у юриста.
Отказали, а помещение мне нужно. Как остаться? Пока действует договор аренды, вы продолжаете пользоваться помещением на прежних условиях. Если хотите остаться и выкупить помещение, устраните причину отказа. Если выкуп невозможен, обсудите другие схемы. Мы, например, можем купить компанию и выкупить помещение, а вы продолжите работать в нём по аренде у нас.
Мне отказали и хотят расторгнуть договор. Что раньше? Сначала смотрите на договор аренды. Отказ в выкупе сам по себе договор не прекращает. Но если параллельно идёт спор о долге или нарушении, отдельно прочитайте про расторжение со стороны ДГИ: там другие сроки и последствия.
Какие документы прислать, если вы хотите оценить сделку с нами
Чтобы мы могли сказать, интересна ли нам покупка, достаточно небольшого пакета:
- фото или скан отказа или возвращённого заявления;
- договор аренды с дополнительными соглашениями, если они есть;
- справка или акт сверки по арендной плате, если долг есть;
- краткая справка о компании: ИНН и кто участник.
Всё это можно прислать в Telegram. Если чего-то нет, пришлите то, что есть: мы скажем, чего не хватает.
Ошибки, из-за которых отказывают
Чаще всего проблемы возникают не из-за закона, а из-за небрежности.
- Заявление подали, не проверив, нет ли долга по аренде. Даже небольшая просрочка на день продажи может стать причиной отказа.
- Не проверили запись в реестре МСП. Статус в реестре мог измениться, а вы об этом не знали.
- В заявлении неверный адрес, площадь или номер договора.
- Заявление направили не в тот орган или в ненадлежащей форме.
- Пропустили срок на подписание договора после предложения города.
Каждую из этих ошибок можно исправить, но лучше не допускать. Перед подачей заявления сверьтесь со списком условий из статьи 3.
Коротко
- Отказ по 159-ФЗ должен содержать причину. Найдите её и норму, на которую ссылаются.
- Проверьте долг, реестр МСП, данные объекта и документов.
- Исправимую причину можно устранить и подать заявление снова, пока договор аренды действует.
- Если вы получили предложение о покупке, на подписание договора тридцать дней. Не пропустите.
- Если выкуп не вышел, договор аренды всё равно может стоить денег. Мы оценим сделку по документам.
Подробнее по вашему случаю — Отказ в выкупе
